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Fragen & Antworten
zur Regulierung § 34i GewO - E

Die Regulierung zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie § 34i GewO wirft bei den betroffenen Versicherungsvermittlern und Maklern viele Fragen auf. Wir greifen diese auf und tragen regelmäßig die wichtigsten Antworten zusammen.

1. Was waren die Gründe für die Regulierung?

Die Politik wird in Brüssel und Straßburg gemacht und in Berlin umgesetzt. Seit der Jahrtausendwende hat sich im Rahmen einer „kontrollierten Selbstregulierung“ des Marktes (soft law) ein gutes Regulierungsniveau, insbesondere in Deutschland durchgesetzt. Wichtige Maßnahmen waren hierbei die Einführung von vorvertraglichen Informationspflichten, der Verhaltenskodex für die Vergabe von wohnwirtschaftlichen Krediten, die Verbraucherkreditrichtlinie und die Europäische Standardinformation für Verbraucherkredite.

Verschiedene Studien kamen aber zu der Erkenntnis, dass all diese Maßnahmen europaweit ihre Wirkung verfehlten. In den 27 EU-Staaten sind aktuell über 7 Billionen EUR an Wohnkrediten notleidend. Die Situation dürfte sich in vielen Ländern durch die Finanz- und Wirtschaftskrise verschärft haben. Hier ist der Gesetzgeber klar gefordert.
Sowohl auf europäischer Ebene, aber auch in Deutschland wird ein sogenanntes konstistentes Finanzdienstleistungsrecht angestrebt. Dies bedeutet, dass der rechtliche Rahmen über alle Produktkategorien und Vertriebsformen einheitlich ausgestaltet ist. Diesem Anspruch folgte auch die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) sowie die deutsche Umsetzung der Richtlinie.

2. Wie war die Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens?

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) wurde am 28.02.2014 im Amtsblatt der europäischen Union verkündet. Die Gesetzgeber der Mitgliedsstaaten hatten zwei Jahre Zeit, die Richtlinie in nationales Recht um zuzusetzen. Diese Frist lief am 21.03.2016 ab.
Unter Federführung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz wurde bereits Ende 2014 ein Referentenentwurf zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie herausgegeben. Dieser Entwurf diente als „erster Aufschlag“. Er gab insbesondere den Verbänden die Chance Stellung zu beziehen und auf Änderungen hinzuarbeiten.

Im weiteren Gesetzgebungsverfahren passierte der Entwurf das Kabinett, den Bundestag und den Bundesrat. Dem Gesetz folgte eine Durchführungsführungsverordnung (ImmVermV) folgen, analog der Versicherungsvermittlungsverordnung (VersVermV) und der Finanzanlagenvermittlungsverordnung (FinVermV). Die Durchführungsverordnung klärt die Detailfragen der Umsetzung,  insbesondere den Rahmenplan zur Sachkundeprüfung und anerkannte Berufsqualifikationen. Aber auch  das Erlaubnisverfahren und die Ausgestaltung der Berufshaftpflichtversicherung.

3. Wie sieht die „Alte-Hasen-Regelung“ aus?

Die ImmVermV sieht eine „Alte-Hasen-Regelung“ vor. Personen, die seit dem 21.03.2011 ununterbrochen unselbstständig oder selbstständig zu Immobilienkreditverträge beraten, oder diese vermittelt haben, bedürfen keiner Sachkundeprüfung, wenn sie die Tätigkeit nachweisen können. Dieser Nachweis kann durch Provisionsabrechnungen über die Finanzierungsvermittlung, Kundenakten mit Beratungsnachweisen oder Darlehensvermittlungsverträgen erfolgen.

4. Wann läuft die Übergangsfrist ab?

Für Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 (Stichtag: 21.03.2016) gibt es eine Übergangsfrist bis zum 21.03.2017. Sofern sie ihre Erlaubnisurkunde nach gemäß § 34c Absatz 1 vorlegen erfolgt keine Prüfung der Zuverlässigkeit und der Vermögensverhältnisse. Sie benötigen dann lediglich eine Berufshaftpflichtversicherung über 460.000,00 € je Schadensfall pro Jahr und 750.000,00 € für alle Fälle pro Jahr und einen Sachkundenachweis. Der Sachkundenachweis kann auch durch eine gleichgestellte Qualifikation erbracht werden odersofern die Voraussetzungen für die „Alte-Hasen-Regelung“ gegeben sind, ist kein Sachkundenachweis zu erbringen.

5. Wie sieht die Sachkundeprüfung aus?

Die Sachkundeprüfung entspricht hinsichtlich des Prüfungsverfahrens und des Schwierigkeitsgrades den Sachkundeprüfungen zum „Versicherungsfachmann/-frau (IHK)“ und „Finanzanlagenfachmann/-frau (IHK)“. Folglich besteht sie aus einer computergestützten schriftlichen Prüfung und einer praktischen Prüfung in Form eines Beratungsgespräches. Die schriftliche Prüfung ist in zwei Teile gegliedert. Der Teil A) Kenntnisse für Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung mit 40 Fragen muss in 60 Minuten sowie Teil B) Finanzierung und Kreditprodukte mit 60 Fragen in 90 Minuten absolviert werden. Beide Teile müssen mit je 50% bestanden werden. Von der praktischen Prüfung kann man sich befreien lassen, wenn Sie bereits eine Erlaubnis nach § 34 d, e, f oder h besitzen.

6. Welche gleichgestellten Qualifikationen werden anerkannt?

Es werden wieder eine ganze Reihe von Berufsqualifikationen als Sachkundenachweis anerkannt werden. Hier hilft als Anhalt ein Blick in § 4 VersVermV und FinVermV. 

  • als Immobilienkaufmann oder als Immobilienkauffrau,
  • als Bankkaufmann oder Bankkauffrau,
  • als Sparkassenkaufmann oder Sparkassenkauffrau,
  • als Kaufmann für Versicherungen und Finanzen „Fachrichtung Finanzberatung“ oder als Kauffrau für Versicherungen und Finanzen „Fachrichtung Finanzberatung“, wenn
  1. die Abschlussprüfung auf der Grundlage der bis zum 31. Juli 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen vom 17. Mai 2006 (BGBl. I S. 1187) abgelegt wurde oder
  2. die Abschlussprüfung nach der ab dem 1. August 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde und der Antragsteller die Wahlqualifikationseinheit „Private Immobilienfinanzierung und Versicherungen“ gewählt hat,
  • als Geprüfter Immobilienfachwirt oder als Geprüfte Immobilienfachwirtin ,
  • als Geprüfter Bankfachwirt oder Geprüfte Bankfachwirtin ,
  • als Geprüfter Fachwirt für Finanzberatung oder Geprüfte Fachwirtin für Finanzberatung
  • als Geprüfter Fachwirt für Versicherungen und Finanzen oder als Geprüfte Fachwirtin für Versicherungen und Finanzen;
  • ein Abschlusszeugnis als Geprüfter Fachberater für Finanzdienstleistungen oder als Geprüfte Fachberaterin für Finanzdienstleistungen, wenn zusätzlich eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt.
  • Der erfolgreiche Abschluss eines mathematischen, wirtschafts- oder rechtswissenschaftlichen Studiums an einer Hochschule oder Berufsakademie wird als Nachweis anerkannt, wenn die erforderliche Sachkunde bei der antragstellenden Person vorliegt. Dies setzt in der Regel voraus, dass zusätzlich zu dem Abschluss nach Satz 1 eine mindestens dreijährige  Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung nachgewiesen wird.

7. Welche Erlaubnis benötigen Sie?

Als Versicherungsvermittler (Versicherungsvertreter oder Versicherungsmakler) benötigen Sie eine Erlaubnis nach § 34 d. Sofern Sie Finanzanlagen (offene und geschlossene Investmentvermögen, sonstige Vermögensanlagen) vermitteln, benötigen sie eine Erlaubnis nach § 34f.  Mit Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes zum 10.07.2015 wurden partiarische Darlehen, Nachrangdarlehen und bestimmte Arten von Direkt-Investments ebenfalls in den Anwendungsbereich des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) aufgenommen. Auch für diese Produkte benötige sie nun eine Erlaubnis nach § 34f.
Zum 21.03.2016 kam der § 34i für Immobilienkreditverträge hinzu. Sonstige Verbraucher-Darlehen, insbesondere Ratenkredite für Privatkunden bleiben im § 34c.

Im Rahmen der Berufszugangsregelungen ist das Erlaubnisverfahren über alle Tatbestände einheitlich ausgestaltet. Es sieht:

  • Zuverlässigkeit,
  • geordnete Vermögensverhältnisse,
  • eine Berufshaftpflichtversicherung,
  • und Sachkunde vor.

Berufsrechtlich differenziert die Gewerbeordnung zwischen Vermittler und Berater. Berater benötigen folgende Erlaubnis:

  • Versicherungsberater, § 34e
  • Honorar-Finanzanlagenberater, § 34h
  • Honorar-Immobilienkreditberater, § 34i

8. Was änderte sich noch zum 21.03.2016?

Neben den Berufszugangsregelungen wurden auch einige sogenannte Berufsausübungsregelungen für Berater und Vermittler neu gefasst. Dies betrifft insbesondere Wohlverhaltensregeln, Informationspflichten, die Offenlegung der Vergütung oder die angedachte Angemessenheits- und Geeignetheitsprüfung. Aber auch für Kreditanbieter kamen neue Spielregeln. So gelten insbesondere einheitliche Standards bei der Kreditwürdigkeitsprüfung und der Immobilienbewertung. Der effektive Jahreszins wird einheitlich berechnet und der Kreditgeber muss offenlegen, zu welchen Wert die Immobilie finanziert wird. Eine Kreditwürdigkeitsprüfung ist für die Gewährung des Darlehens alleinentscheidend. Nur objektbesicherte Kredite gehören seit dem 21.03.2016 der Vergangenheit an.

9. Wie kann man sich als Darlehensvermittler auf die neuen Spielregeln vorbereiten?

Die Deutsche Makler Akademie bietet für „Alte-Hasen“ ein spezielles Online-Seminar, in dem Sie alle wesentlichen Informationen zur Neugestaltung erhalten. Wir bereiten Sie selbstverständlich in gewohnter Qualität auch auf die Sachkundeprüfung vor. Hier können Sie zwischen einer Online- oder Präsenzvariante wählen. In unseren Experten Workshops können Sie Ihr Fachwissen festigen und viele praktische Tipps erhalten.

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